Trammell Crow: o arquiteto do private equity imobiliário americano
Trammell Crow construiu o maior império imobiliário da história americana, quase perdeu tudo duas vezes e criou mais milionários do que qualquer outra empresa do setor.
“Em toda a minha vida, nunca conheci pessoas sábias que não lessem o tempo todo — nenhuma, zero.” — Charlie Munger
🏢 Trammell Crow: o arquiteto do private equity imobiliário americano
Trammell Crow é o nome por trás da maior empresa de desenvolvimento imobiliário da história americana, mas é bem provável que você não o conheça.
Crow criou mais milionários do que qualquer outra pessoa do setor, estruturou o modelo de parceria que toda empresa de private equity imobiliário usa até hoje e quase perdeu tudo duas vezes.
Quase ninguém sabe que a forma como o mercado imobiliário moderno funciona, com parceiros, participação em equity e retornos compartilhados, foi inventada por um contador de Dallas que começou construindo galpões para uma fabricante de baterias em 1946.
Crow nasceu em 1914 em Dallas, Texas, quinto de oito filhos, em uma casa de três quartos sem água quente nem eletricidade. Quando tinha 14 anos, o patrão do pai morreu, a empresa fechou, e o pai, que nunca havia tido participação no negócio, ficou sem nada.
Depois de anos fazendo bicos e se tornar o contador público mais jovem do Texas aos 24 anos, Crow saiu do serviço militar em 1946 e entrou na empresa de grãos da família da esposa, a Doggett Grain Company.
O negócio estava em declínio, mas Crow enxergou uma oportunidade: um dos principais clientes do armazém, a fabricante de baterias Ray-O-Vac (atual Rayovac), alugava um espaço que sobrou de um antigo armazém e precisava de uma área maior.
Com isso, Crow propôs a construção de um pavilhão para a empresa. Assim, pegou um terreno como garantia, tomou um empréstimo e ergueu o primeiro galpão. A Ray-O-Vac precisava de metade do espaço de 12 mil metros quadrados, mas Crow já havia construído um pavilhão maior e saiu atrás de outro inquilino para ocupar o restante.
Três anos depois, já havia construído mais de 50 galpões com seus primeiros parceiros, os irmãos Stemmons, donos de terras em Dallas. O modelo se repetiu dezenas de vezes ao longo das décadas seguintes. Crow identificava jovens talentos e os convidava a terem participação nos projetos imobiliários.
Novos sócios começavam com 20% de participação nos projetos, podendo chegar a 40% ou mais. “A pessoa que recebe salário não faz o mesmo trabalho de quem é dono de uma parte do negócio”, dizia. Assim, quando seus sócios ganhavam, queriam fazer mais negócios com ele. Quando seus corretores ganhavam, traziam as melhores oportunidades. E assim a roda foi girando.
Em 1971, a Forbes o nomeou o maior proprietário privado de imóveis dos Estados Unidos, com 140 milhões de metros quadrados, 8 mil propriedades e presença em 26 cidades americanas e seis países.
Contudo, dois anos depois, a crise do petróleo árabe derrubou tudo. Com dívidas pessoais de US$ 151 milhões e passivos de US$ 433 milhões, Crow estava à beira do colapso. O Federal Reserve o colocou em monitoramento especial por considerar que uma falência poderia abalar a economia nacional.
Para o turnaround, Crow convocou uma reunião com 20 sócios sênior e pediu que cada um vendesse imóveis e emprestasse a ele os recursos para que ele pudesse atravessar a crise. Os contratos não obrigavam ninguém, era um pedido baseado exclusivamente na parceria que havia construído ao longo de anos. Assim, os sócios atenderam ao pedido.
Crow passou pela crise, mas teve que vender seus melhores ativos para saldar as dívidas. Em 1982, estava de volta à lista Forbes 400 com meio bilhão de dólares.
Em 1986, a segunda crise chegou com o colapso do petróleo no Texas (queda drástica de cerca de 70% nos preços internacionais do barril) e a reforma tributária que eliminou incentivos imobiliários. A taxa de vacância de escritórios em Dallas chegou a 30%.
O que surgiu dessa crise foi algo bem incomum. Um sócio enviou um memorando a todos os sócios sênior pedindo que cada um descrevesse, por escrito, os erros que havia cometido. O que chegou de volta foi um documento de 101 páginas com nomes, confissões e lições. O documento ficou conhecido como Lessons Learned e virou parte do DNA da empresa onde cada novo sócio o lia ao entrar.
Em 2006, a Trammell Crow Company foi adquirida pela CBRE, a maior empresa do mundo de serviços e investimentos no setor de imóveis comerciais, por US$ 2,2 bilhões.
Crow morreu em 2009, aos 94 anos. O legado que deixou não era só de imóveis. Os ex-sócios fundaram grandes empresas como a Lincoln Property, Starwood, Greystar, Invitation Homes e dezenas de outras empresas que dominam o mercado imobiliário americano até hoje. Digamos que a Trammell Crow Company pode ser considerada a PayPal Mafia do mercado imobiliário.
Quando perguntado em uma palestra em Harvard qual era o elemento mais importante para construir um negócio de sucesso, Crow respondeu sem hesitar: amor. Era a descrição mais honesta que ele encontrou para o que havia feito durante sessenta anos, onde tratou parceiros, sócios, corretores e inquilinos melhor do que o contrato exigia.
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A trajetória é marcada por dificuldades financeiras, mudanças de sócios, decisões arriscadas e muita persistência, desde os primeiros esforços para conquistar clientes até a construção de uma plataforma aberta de investimentos.
